买房须谨慎，冲动是魔鬼

如今房价“高企”，谈房色变，买不起一手房，人们总会在二手房市场转转，看看有没有“笋盘”奇遇记。当你真的遇到“笋盘”后，千万别开心太早，冲动就支付定金。如何在买房时不上当、不受骗，尽量避免纠纷和麻烦才是正道。本文就是要教会大家如何买房，避免不必要的麻烦，更要避免上当受骗。

1、首先必须搞清楚谁是屋主，必要时，亲自到房管部门查实。
想买房，第一件事，除了房价，首先必须弄清楚谁是屋主，不能单凭中介说，这是房主，就开始讨价还价、交定金，这样往往就容易出问题。
判断是不是房主，很简单，可以查看房地产权证书，即所谓房产证，如今称不动产权证。但不是查了房证产就万无一失，要知道现在还有伪造房产证的，最保险的还是亲自到房管部门查验一下该房产证的真伪。
看了房产证，还要留意房主的身份证，“房主”是不是房产证上记载的所有权人。有些人会假冒房主卖房子，比如儿子找人假冒父亲把父亲的房子卖了。

2、第二件事，必须了解交易房屋是否被查封、是否存在抵押权？
为什么要了解这些？因为交易房屋一旦存在这些状况，往往会影响到办理房屋过户手续，导致买卖不能或者过程非常麻烦。
第一类被查封的房屋
交易房屋是否存在被法院查封，想知道也是非常简单的，到房管部门查询就知道，现在很多地方的房管部门查询房屋基本信息也是不收取费用了（如广州），即使要收取查档费，为了保险起见，也很有必要了解清楚房屋的状态。如果房屋被查封，那就最好不要买了，想在你希望的时间内过户，基本上不可能，风险也非常大。
第二类有抵押权的房屋
打工一族大多数都是“望房轻叹”，能够一次性付清房款的少之又少，因此，房屋上存在抵押权的情形是非常普遍的。这样的房屋不是不能交易，只要在交易过程中小心谨慎点，还是没有问题的。一般来说，在房屋解除抵押之前，不宜支付过高款项。如果卖方自己没有足够的钱提前还清全部贷款，解除抵押权，那么就需要更小心处理了。建议咨询专业人士，如律师。监控支付的购房款确实用于归还贷款、及时解除抵押、随即办理房屋过户手续，中间能够无缝衔接，不出篓子。

3、了解交易房屋是否存在没有登记的共有人
前面介绍了，到房管部门查询交易房屋的权属人，通常对于权属人应当是一清二楚的，但往往也有些房屋属于卖方的夫妻共有财产，但是在房产证上并没有显示，也就是房屋存在共有人，但共有人没有登记，即使到房管部门（不动产登记部门）查询也了解不到。当然，从法律上来说，与登记的权属人签订买卖合同，是没有问题的，根据善意原则，也是可以办理过户手续，但万一配偶跳出来主张权利，也是麻烦不断。
怎样解决？其实也很简单，签订合同说，要求屋主出示结婚证，如属于已婚人士的，谨慎起见应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。在不能判断交易房屋属于个人所有还是夫妻共同所有的情况下，最稳妥还是要求房主夫妻共同到场，没有登记为房主的一方应签署知情同意的文件。

4、如果不是房主本人签订合同，必须有房主的授权委托书（必须公证）
一般情况，应该是卖方房主本人亲自签署房屋买卖合同，如果房屋是多人共同所有，应该要求所有共有人到场签署合同。
如果房主不能亲自到场签订合同，应当要求代理人出示授权委托书，授权委托书应当经公证机构公证，买方应保留公证授权委托书的原件（不能保留原件的，也要保留复印件）。

5、实地查看房屋，了解交易房屋的现状、是否存在租赁关系，步骤不能少
实地查看房屋，一方面可以了解房屋所在小区及周边的环境，与交易价格有莫大的关系；另一方面可以了解房屋是否存在租赁关系。如果存在租客，那么就要询问租客是否有意购买该房屋，是否行使优先购买权，在同等条件下，租客有享有优先购买权。
法律上， 还有买卖不破租赁的规则。如果交易房屋正在出租，即使房屋买卖后，租赁合同还是继续有效的。如果买方不了解这些情况，可能买了房屋，自己都无法入住或使用的情况。万一遇到黑心卖家，更惨。卖方收取了租客几年以后的租金，买了房屋，原来的租赁合同又继续有效，自己无法使用房屋，也收不到房租，纠纷不断。因此，如果交易房屋真的有租客，买方该当要求卖方先解除租赁合同，再签订买卖合同。
当然，在房屋买卖合同中，可以要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，应由卖方承担全部责任，而且应对买方承违约责任，赔偿买方损失。
此外，实地查看房屋，还要了解交易房屋的物业相关费用（如水电气、物业管理等）缴纳情况，在合同中明确物业相关费用的划分界线。

6、交易过程的步骤要约定明确，时间期限应该明确
房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚、没有歧义。不能只关注付款时间、过户时间，在一些细节方面也不能忽视，如卖方房产资料、身份资料和授权委托书等等没有明确提交的时限，这些都可能会造成交易无法顺利进行。
如买方购房时需要办理银行按揭，就需要买卖双方配合、需要的时间也会长一些，签订合同时就要充分考虑这些因素，预留充分的时间。考虑不充分，就会造成违约风险。

7、及时办理房屋过户登记手续，防止一房多卖
我国物权法明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，买卖房屋，只有办理了过户手续，才在法律上确认你是权属人。现实中也有这样的人，以为拿到房子钥匙，搬进去居住，就是房主，不关心何时过户。这样是非常危险的，不守诚信的卖方签订合同后，又与他人签订卖房合同，办理了过户手续，且该买方是善意的。这样你还能拿回房屋吗？答案是否定的!原因就是物权法的上述规定。此时你就只能追究卖方违约责任，赔偿损失了。

8、小心与房地产中介打交道，应当明确个中责任
房地产中介监管乏力，造成乱象丛生。二手房买卖，很多人会选择中介机构，通过中介看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。
首先，明确中介的职责，在合同写清楚中介应该做哪些事情，如查证房屋的权属情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理按揭贷款手续、办理过户登记手续等等。
其次，支付中介费要谨慎，不能一次性支付全部费用，可以分期支付，最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。
好了，通过上面介绍，买房要注意的要点应该都掌握了，买房定能顺顺利利。如果还是把握不准，那么就不能省钱了，找专业人士帮忙吧。

广东仲衡律师事务所 高俏颜律师